¿Por qué sube el precio de los departamentos en Monterrey?
El mercado de vivienda vertical en Monterrey atraviesa uno de sus periodos de mayor presión de precios en años recientes. Los indicadores oficiales sí muestran un encarecimiento sostenido. A continuación, un desglose de los indicadores, las causas estructurales detrás del alza y las zonas donde el impacto es más visible.
Los indicadores detrás del alza
Costo de construcción. Con datos del INEGI, la construcción residencial en México acumuló una inflación de 4.52% entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025. En Nuevo León, el ritmo fue superior al promedio nacional: reportes de mayo de 2025 ubicaron el alza anual del costo de construcción residencial en la entidad en 11.4%, la más alta del país, impulsada por un incremento de 11.6% en materiales y 10.9% en mano de obra.
Mano de obra. Este es el componente que más presión ejerce sobre el presupuesto: representa entre 30% y 45% del costo total de construcción en México. En Monterrey, los salarios de albañiles y oficiales son hasta 40% más altos que en estados del sur, resultado de la competencia con la industria manufacturera y del nearshoring por trabajadores calificados. El costo laboral por hora en construcción en la región supera ya los 13 dólares, el más alto de América Latina.
Insumos y materiales. Los incrementos no son homogéneos: alambres y cables con aislamiento subieron 17.5%, tubos de cobre 11.4%, bloques y tabiques de concreto 8.2%, acero en lingote y plancha 6.1%, cemento 5.7%. En obra pública, el asfalto se disparó 55% por la volatilidad del precio del petróleo, encareciendo la infraestructura vial que rodea nuevos desarrollos.
Costo de edificación total. El reporte Global Construction Market Intelligence de Turner & Townsend (citado por El Financiero, agosto 2026) ubica a Monterrey como la ciudad más cara de América Latina para construir, con 2,275 USD/m², por encima incluso de Ciudad de México (2,198 USD/m²). En lo que va de 2026, los precios de construcción en ambas ciudades acumulan un alza de 4.6%.
Precio final de vivienda. Este es el indicador que más le importa al comprador. Según el Index de Inmuebles24, el valor promedio del metro cuadrado de vivienda en Monterrey pasó de $68,207 a $79,242 pesos entre enero de 2024 y enero de 2026, un incremento de 16% en dos años. El Indicador Banorte de Precios de Vivienda (INBAPREVI) confirma la tendencia: en enero de 2026, el precio de vivienda en Nuevo León creció 9.4% interanual, el doble del promedio nacional (4.4%), colocando a la entidad como la segunda más cara del país por metro cuadrado ($55,779–$55,854 pesos), solo detrás de la Ciudad de México.
Por qué sube: tres causas estructurales
1. El suelo es el verdadero limitante. La escasez de terrenos disponibles en corredores urbanos consolidados es, según especialistas y desarrolladores, la causa principal detrás del alza de precios. En zonas como Monterrey y Guadalajara, aunque existe expansión urbana hacia la periferia, los precios del suelo bien ubicado mantienen una tendencia sostenidamente creciente, forzando a los desarrolladores hacia la reconversión de terrenos o la sustitución de inmuebles antiguos —procesos que elevan de forma importante el costo de adquisición.
2. La demanda del nearshoring compite por mano de obra y por vivienda. La llegada de inversión industrial extranjera a Nuevo León no solo eleva salarios en el sector construcción; también atrae población y ejecutivos que buscan vivienda cerca de los centros de empleo, presionando la demanda en los corredores urbanos mejor conectados.
3. El segmento económico está desapareciendo. Ante el aumento en los costos del suelo, el desarrollo privado prácticamente abandonó la vivienda de interés social tradicional: en el primer semestre de 2026 se registraron apenas 355 viviendas económicas terminadas a través del Registro Único de Vivienda en zonas como Guadalajara y Monterrey, dejando al gobierno la mayor parte de ese segmento. El capital privado se concentra en el segmento medio, residencial plus y luxury —justo donde compite la vivienda vertical.
Las zonas de mayor impacto
El alza no es uniforme entre municipios. Monterrey y Santa Catarina encabezan el crecimiento con un aumento de 20% en dos años —el municipio de Monterrey pasó de $56,029 a $67,338 pesos por m²—. Guadalupe registró un alza más moderada, de 14%, alcanzando $47,682 pesos por m². San Pedro Garza García mantiene el precio absoluto más alto de la zona metropolitana ($99,867 pesos por m², frente a $89,174 hace dos años), aunque con un crecimiento porcentual menor (12%), reflejo de un mercado ya maduro y con menos margen de expansión.
La respuesta del mercado: verticalización
Ante la escasez de suelo disponible en corredores consolidados, la vivienda vertical se ha consolidado como la alternativa estructural, no solo estética: la oferta de proyectos activos en la zona metropolitana pasó de 85 en 2015 a 211 en el primer trimestre de 2026, concentrados sobre todo en Monterrey y San Pedro. Si se aíslan los segmentos residencial, residencial plus y luxury, el salto es aún mayor: de 48 a 194 proyectos activos en la última década —un crecimiento superior al 300%—.
Construir hacia arriba permite repartir el costo cada vez más alto del suelo entre más unidades, manteniendo el precio por departamento más competitivo frente a una casa equivalente en la misma zona. Es, en el fondo, la razón económica —no solo la tendencia de mercado— detrás del auge de las torres en el Centro de Monterrey, Santa María y Valle Poniente.
Fuentes: Centro Nacional de Ingeniería de Costos (CEICO), Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), Turner & Townsend (Global Construction Market Intelligence, 17ª edición, citado por El Financiero, agosto 2026), Index de Inmuebles24, Indicador Banorte de Precios de Vivienda (INBAPREVI), Tinsa México by Accumin, Newmark, El Financiero, El Horizonte, El Diario del Noroeste.
